土地产权是在中国城乡二元结构下，呈现出城市土地归国家所有、可市场化流转，与农村土地归集体所有、流转受限的二元分割状态，其产权界定不清晰且权利不平等，是城乡发展的核心制度议题。
在用途管制下，土地不论属于国家、属于集体，还是集体长久承包给农户经营，一旦涉及用途变化，产权人就再也无权自行决定，一律法定归政府处理。
民主讲公共事务服从多数人意愿，涉及众人的重大事项要靠票决。但财产权利一般就不适合以投票处理——多数人票决剥夺少数人之财产，一轮一轮搞下去，最后将剥夺所有人的财产。
集体土地制度尚保留一个政治解决的机制。究竟保留多大一部分，也是由政治状态决定的。
展开阐述
中国的土地产权制度是理解其城市化模式、城乡关系乃至社会矛盾的关键。其最核心的特征是城乡分割和权利的系统性不平衡。
城乡二元产权体系
中国的土地产权被制度性地分为两类：
- 城市土地：根据1982年宪法，城市土地归国家所有。自1988年修宪后，其使用权可以合法地进入市场进行出让、转让和抵押，这催生了城市中以土地为基础的金融和财政体系，即006-核心概念-土地财政，成为城市建设和扩张的主要动力。
- 农村土地：名义上归农民集体所有，法律严格限制其直接进入市场流转。农户拥有的是长期承包经营权。这种制度安排使得农民无法像城市居民一样将土地作为资产进行资本化，分享土地增值的收益。
农村土地产权的模糊性与后果
农村土地产权内部也存在“一条长长的尾巴”，即产权边界不清，具体表现为：
- “政产不分”：在村庄一级，村委会等行政管理机构与集体资产的所有者代表身份混杂，公共权力与私有产权搅合在一起，为权力寻租和侵犯农民权益提供了空间。
- “不断调地的逻辑”：由于集体成员权的存在，许多地方保留了按人口变动调整承包地的做法，使得农户的土地承包关系不稳定，缺乏长期投资的激励，并为征地补偿分配等问题埋下了“血战到底”的冲突隐患。
- “土地的社会保障功能”之辩：一种流行观点认为，保留农村土地的集体所有和限制流转是为了给农民提供最后的社会保障。但作者认为，这种“保障”实际上是以牺牲农民的财产权利为代价，将他们束缚在低效的农业上，阻碍了他们融入城市和实现财富增长。
权利不平衡的后果
这种城乡土地产权的二元结构，直接导致了严重的权利不平衡。国家拥有强大的025-制度安排-征地制度权力，可以低成本地将农村集体土地转为国有建设用地，而农民在这一过程中几乎没有议价权和拒绝的权利。这最终导致了“土地城市化快于人口城市化”的独特现象，即城市地盘的扩张速度远远超过了人口向城市的聚集速度。