深圳农村城市化是一场独特的、由政府主导的、通过“统征”和“统转”政策将全市域农村土地和农民身份一次性、整建制地转为城市国有和市民的激进改革实践。这一模式在名义上消灭了城乡差别，但也因补偿问题引发了大规模的“违法建筑”潮，并最终催生出以市场化“城市更新”来化解产权矛盾的创新治理方案。
1992年，深圳市出台《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区关内的农村土地实行“统征”…2004年，深圳市又在特区关外实施“统转”…以此实现全域土地的国有化。
结果，“统转”广受抵制，出现了关外地区“违建”和“抢建”高潮…我们课题组的张惠强给这类行为命名，曰“种房保地”！
基本思路，就是如果讲理太费劲，那就不妨试一试“讲数”——“法外土地加违建”缴付多大一个代价，政府就让人家分享合法开发的收益。出发点和落脚点只有一个，那就是尽最大努力将多数人的经济活动纳入合法框架。
展开阐述
深圳的农村城市化道路在全中国独一无二，它并非一个渐进演变的过程，而是一场旨在彻底消除城乡二元结构的行政革命，其过程充满了激烈的矛盾冲突与极具智慧的制度创新。
激进的“整全式”城市化：“统征”与“统转”
作为改革开放的前沿，深圳的快速发展受到了土地资源的严重制约。为了彻底解决城市扩张的土地来源问题，深圳市政府采取了两个关键步骤，实现了全域城市化：
- 1992年“统征”：将深圳经济特区（俗称“关内”）的全部农村集体土地，一次性统一征收为国有土地。
- 2004年“统转”：将在“关外”的宝安、龙岗两区，通过将所有农民转为城市居民的方式，将其集体土地全部转为国有。
通过这两步，深圳在制度上成为中国第一个没有农村和农民的城市。
矛盾的爆发：“种房保地”与“法外深圳”
这场激进的改革因其在“统转”过程中沿用过时的低廉补偿标准，而与飞涨的市场地价产生了巨大冲突，并引发了原住民的强烈反弹。他们采取了一种独特的方式来维护自身权益——“种房保地”。即在名义上已被“国有”的土地上，疯狂加建、抢建楼房，通过既成事实来锁定土地的实际控制权和收益权。这导致了几个后果：
- “违建”泛滥：全市出现了数亿平方米的“违法建筑”，规模举世罕见。
- 新二元结构：深圳分裂为一个“正规深圳”和一个由原村民、村集体继受单位以及居住在“违建”中的大量外来人口构成的“非正规深圳”。
深圳的解决之道：“城市更新”与市场化和解
面对拆除成本极高、社会矛盾极大的“违建”困局，深圳政府最终放弃了强制对抗，转而寻求一种务实的解决方案——“城市更新”。其核心不再是“讲理”（谁合法谁非法），而是“讲数”（谈判和利益分配）。政府设计了一套政策，允许这些“法外”的土地和建筑，通过补缴地价、与政府分享开发收益等市场化方式，获得合法身份，并融入新的城市发展规划。凤凰社区的案例，就是通过拍卖土地并与原集体分享收益，成功将模糊的“原住民地权”转变为清晰的现代公司股权和物业产权的典范，为化解这一历史难题提供了极具创新性的思路。