“房地分离”是一种将房屋的所有权、使用权与其所占土地的权利进行人为切割的制度安排，它在城乡以不同形式存在，制造了“私房公地”的法律矛盾，是理解中国特色土地产权模糊性的一个绝佳样本，被作者称为“奇迹”。
本来在物理上，房、地天然一体…从此搞成了一个“房、地二元”格局，私人房屋还有法律地位…但城市居民私房底下的那幅土地，从1982年修宪后却“属于国家所有”。
要是宅基地死守“不准租赁或买卖”，那加盖于其上的农宅，“可租赁或买卖”就是一句空话，除非当事人把房子拔走了处理。
老乡们也智慧，买卖农房一般签份“房契”了事，大家自觉不提房底下的那块宅基地，仿佛彼此换手的都是“悬空寺”。
展开阐述
“房地分离”是作者用以批判中国土地产权制度扭曲性的一个核心案例。由于房屋与土地在物理上不可分割，这种法律上的强行分离，必然导致权利的模糊和混乱，并催生出独特的民间应对智慧。
两种模式：“城市私房、国家地”与“农村私房、集体地”
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城市模式：始于1982年《宪法修正案》，该法案在保护公民私有房屋合法性的同时，将所有城市土地收归国有。这就形成了“私人的房”建在“国家的地”上这一矛盾格局。作者指出，这种模糊的权利边界为日后激烈的城市拆迁冲突埋下了伏笔，因为当利益巨大时，是“房随地走”（强制拆迁）还是“地随房走”（承认业主权利），完全取决于行政权力与公民权利的博弈和力量消长。
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农村模式：其根源是1962年颁布的《027-制度安排-人民公社60条》。这份文件一方面承认“社员的房屋，永远归社员所有”，并允许其自由买卖或租赁；但另一方面又明确规定，房屋下方的“宅基地”属于生产队集体所有，“一律不准出租和买卖”。这就制造了一个逻辑上的不可能：房子可以卖，但它所依附的、不可移动的土地却不能卖。
民间的“悬空寺”智慧
面对农村“房地分离”的法律困境，民间在长期的实践中形成了一套独特的“习惯法”。在进行农房交易时，买卖双方只签订“房契”，合同中有意忽略对宅基地的任何提及，仿佛交易的只是一座不占土地的“悬空寺”。然而，房屋的售价实际上已经包含了土地的价值。这种“只做不说”的智慧，使得农房连同其宅基地的市场化流转在事实上从未停止，从而在底层逻辑上消解了顶层制度设计的荒谬性。