乐清农房入市是一场典型的、由民间自发形成并持续十余年，最终倒逼地方政府予以“追认”的农村房屋市场化改革实践。它以民间“卖契”为起点，以金融需求为驱动，深刻地展示了“习惯法”与国家顶层管制之间的张力与博弈，为观察中国真实的产权变迁提供了一个绝佳的样本。
我是从乐清故事里体会到，在对待农民基本财产权利的问题上，至今还存在着收权与还权的不对称。
乐清以一纸卖房契导引农房买卖，其实来自这个“新传统”。
政策设计的先行先试，越行越窄了。
展开阐述
乐清的案例，揭示了中国土地制度改革的一种重要模式：官方政策常常落后于民间充满活力的自发实践，而当官方介入时，其“改革”甚至可能是一种将已有自由“收窄”的过程。
实践的起源：金融驱动下的民间市场
乐清农房入市的源头并非来自政府规划，而是始于1998年前后的民间金融创新。当地崛起的民营企业家为了获得发展所需的贷款，开始将自己价值不菲的农房作为抵押物。这一需求促使农村信用社等金融机构率先承认了农房的市场价值和可交易性，从而催生了一个事实上的农房交易市场。
在这个长达十余年的自发市场中，交易凭证是传统的民间“卖契”，由中介促成，完全独立于政府的登记系统。其交易对象不受户籍和地域限制，是一个完全开放的市场。
官方的追认与收窄
直到2009年，为了应对既成事实和与上级法规的冲突，乐清市政府才出台文件，对农房交易进行官方“追认”。然而，这项官方政策却附带了严格的限制：
- 交易范围：仅允许在乐清市域范围内流转。
- 交易对象：仅限于“农对农”，即交易双方都必须是乐清市的农业户口。
这使得一场原本开放的民间实践，在被纳入官方“改革试点”后，其范围反而被大大“收窄”了。不过，这种有限的合法化也赋予了这些农房比一般“小产权房”更“硬”的产权，体现在其与正规商品房的价格差距更小。
上下博弈的生动案例
乐清的实践生动地展现了地方创新与中央管制的冲突。当2008年国家住建部发文明令禁止向非本村集体成员出售农房时，对已经接受大量农房抵押的乐清金融系统构成了巨大风险。地方政府不得不以“政府纪要”的形式进行紧急变通，以维持政策的连续性。这充分说明，在真实的改革进程中，来自基层的、符合经济逻辑的“习惯法”具有强大的生命力，并会持续地与自上而下的、脱离实际的管制进行博弈。