土地金融是“土地财政”的杠杆化和资本化升级，指地方政府通过其融资平台，将土地或未来的土地收益作为抵押，向银行等金融机构大规模借贷，从而将土地资源成倍放大，为城市化和工业化建设撬动巨额资金。
所以土地真正的力量还不在“土地财政”，而在以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。“土地财政”一旦嫁接了资本市场，加上了杠杆，就成了“土地金融”，能像滚雪球般越滚越大，推动经济飞速扩张，也造就了地方政府越滚越多的债务，引发了一系列宏观经济问题。
地方政府还可以把与土地相关的未来收入资本化，去获取贷款和各类资金，将“土地财政”的规模成倍放大为“土地金融”。
展开阐述
定义与逻辑
土地金融是002-核心概念-土地财政模式的演进和放大。如果说土地财政的核心是“卖地”获得一次性财政收入，那么土地金融的核心就是“押地”进行持续的、大规模的融资。它通过将土地这种物理资产进行资本化运作，把未来的土地收益提前贴现为今天的建设资金，从而撬动了远超土地出让金本身的信贷资源，为规模空前的城市建设和工业化提供了资金杠杆。
运作模式
土地金融的实现严重依赖004-核心概念-地方政府融资平台（如各类005-核心概念-城投公司）。由于法律规定地方政府不能直接从银行贷款或发行债券，政府便将储备的土地使用权作为资本注入融资平台公司，由这些公司作为市场主体出面进行融资。主要方式包括：
- 土地抵押贷款：融资平台以政府注入的土地为抵押物，向银行（特别是025-核心实体-国家开发银行和地方性商业银行）申请大规模、长周期的贷款。
- 未来收益质押：将园区开发、土地出让等未来的可预期收入作为质押品，向金融机构融资。
- 发行债券：以公司信用和政府隐性担保为基础，在债券市场上发行城投债等产品。
影响与风险
- 正面影响：土地金融是过去十几年中国经济高速增长，尤其是大规模基础设施建设（如高铁、新城开发）得以实现的关键。它解决了地方政府在分税制下面临的建设资金不足的难题，极大地加速了资本积累和城市化进程。
- 负面影响：
- 债务急剧扩张：土地金融的本质是加杠杆，这直接导致了029-宏观现象-地方政府债务的迅速膨胀，成为宏观经济和金融体系最重要的风险源之一。
- 依赖地价上涨：整套模式高度依赖于不断上涨的土地和房地产价格。一旦经济放缓、地价下跌，抵押物价值就会缩水，“借新还旧”的循环可能中断，引爆债务危机。
- 资源错配与腐败：在官员任期有限的晋升激励下，土地金融可能助长地方政府过度投资、大搞“面子工程”的冲动，导致资金使用效率低下和资源浪费。同时，巨额的资金和集中的审批权也为腐败提供了温床。