香港土地批租制度是英国殖民统治时期形成的一套土地管理模式，其核心是政府作为土地的唯一所有者（“官地”），以批租（Leasehold）的形式向市场出让有年期的土地使用权以获取财政收入。这套制度在20世纪80年代被深圳率先引入，成为中国内地城市土地使用权有偿出让制度的直接模板。
借重香港土地经验，急急冲开了禁区，也埋下日后其他麻烦。
内地学香港土地制度，城市地价偏高是题中应有之义。
细细梳理我国土地制度变革的急就章，我们的发现是，内地学香港搞土地筹资，忽略了一个基础性的差别，这就是：此地原本就不是单一“官地”制，所以这里要搞港式的“以官地筹资”，首先要面对一个香港从来不曾面对过的难题，即如何把原本不是官地的民地，转化为可由政府出让长期使用权的官地？
展开阐述
“香港土地批租制度”是中国大陆土地制度市场化改革的“催化剂”和“样板间”。深圳为解决改革开放初期外资用地问题，在法律禁止土地买卖的背景下，以“急就章”的方式借鉴了香港模式，从而开启了中国城市土地财政的闸门。
制度的核心机制
香港的土地制度源于其殖民地历史，所有土地名义上归英国皇室所有（Crown Land），即“官地”。政府作为唯一地主，并不出售土地所有权，而是向市场“批租”有固定年限（如50年、70年）的使用权。其核心特征是：
- 政府垄断供给：政府是土地一级市场的唯一供给者。
- 所有权与使用权分离：出让的是使用权，所有权始终保留在政府手中。
- 以获取财政收入为目的：政府通过控制土地供应节奏和数量（“少批多得”），来维持高地价，从而获得巨额财政收入。作者称之为一种“暗税”。
内地的借鉴与扭曲
深圳引入这套制度，成功绕开了当时禁止土地买卖的法律红线，为城市建设筹集了大量资金，其模式迅速被内地各大城市效仿。然而，作者尖锐地指出，这种借鉴是仓促的，并且忽略了内地与香港的一个根本性区别：
- 香港：实行单一的“官地”制度，政府无需面对将“民地”转为“官地”的问题。
- 内地：实行土地双轨制，即城市土地国有和农村土地集体所有并存。内地要应用香港模式，就必须先通过025-制度安排-征地制度，将农民的集体土地强制收归国有，才能进行批租。这就为日后剧烈的征地矛盾和城乡冲突埋下了伏笔。
制度的负面影响
作者认为，全盘借鉴香港模式也将其弊病带入内地：
- 催生土地财政依赖：地方政府尝到卖地甜头后，形成了对“土地财政”和“土地金融”的严重依赖，行为模式被土地利益深度捆绑。
- 维持高地价：政府作为垄断供给方，有动机维持高地价以最大化财政收入，这成为日后内地城市房价高企的制度根源之一。
- 固化行政垄断：这套制度与内地的多级政府体系和行政主导模式相结合，虽然在地方间形成了一定的供给竞争，但本质上强化了政府对土地资源的行政垄断，而非真正的市场化配置。