1998年住房商品化改革是中国城镇住房制度的根本性变革，核心是停止了计划经济时代的单位福利分房，推行住房分配货币化，开启了商品房和个人住房按揭贷款的时代，为房地产市场的兴起和“土地财政”模式的形成创造了关键前提。
1998年发生了两件大事，城市土地的真正价值才开始显现。第一是单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕拉开。
按照国家统计局的数据，自1998年住房商品化改革以来，全国商品房均价在20年间涨了4.2倍。
展开阐述
背景
在改革开放前和初期，中国城镇实行的是单位制下的福利分房制度。住房由个人所在的工作单位（政府机关、国企、事业单位等）统一建设、分配和管理，个人没有独立的产权，也不能在市场上自由买卖。这种制度在市场经济环境下，既压抑了真实的住房需求，也无法满足城市发展和人口增长带来的新增住房需求，改革势在必行。
核心内容
1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动了全国范围的住房商品化改革。其核心内容包括：
- 停止住房实物分配：自1998年下半年起，全国城镇停止住房实物分配，终结了延续数十年的单位“福利分房”制度。
- 推行住房分配货币化：变“暗补”为“明补”，单位将原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，随工资发放给职工，由职工到市场上自主购买或租赁住房。
- 建立多层次住房供应体系：针对不同收入群体，建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
- 发展住房金融：发展个人住房商业贷款和公积金贷款，为居民购房提供金融支持。
深远影响
住房商品化改革是中国经济和社会领域影响最深远的改革之一：
- 催生房地产市场：改革直接催生了中国庞大的商品房市场和房地产行业。改革后的五年内（1997-2002），城镇住宅新开工面积增长了近4倍，房地产成为中国经济的重要支柱产业。
- 奠定土地财政的基础：住房商品化创造了对住宅用地的巨大市场需求，使城市土地的价值得以通过市场交易显现。这为地方政府在几年后推行经营性土地“招拍挂”制度、并最终形成002-核心概念-土地财政模式，创造了最关键的前提条件。
- 改变居民资产与负债：改革使得房产逐渐成为中国城镇居民家庭最核心的资产，深刻地影响了居民的消费、储蓄行为。同时，个人住房按揭贷款的出现和普及，也开启了030-宏观现象-居民债务快速增长的进程，并为日后的031-宏观现象-房价问题埋下了伏笔。